Denník N

Facility management je viac ako len správa budov

Facillity management

Určite sa zhodneme na všeobecne platnom názore, že každý objekt si vyžaduje starostlivosť. Od rozsiahlej administratívnej budovy cez základnú školu, telocvičňu až po predzáhradku pred bytovým domom.

Tak ako sa každý človek stará o svoje bývanie, tak sa aj manažér objektu stará o zverenú nehnuteľnosť. V dnešnom globálnom a európskom priestore je takáto pozícia označované ako Facility manažér. Manažéra objektu, resp. nehnuteľnosti by sme dokázali pomenovať aj prívlastkami, ako komplexný, ekonomický a zároveň prevádzkový odborník. Avšak zjednodušene ide o odborne zdatnú osobu, ktorá zabezpečuje, aby všetko v danej budove fungovalo tak, ako má. Teda, aby objekt plnil svoju cieľovú funkciu.

„Facility manažment je integrácia procesov v rámci organizácie na zabezpečenie a rozvoj dohodnutých služieb, ktoré podporujú a zvyšujú efektivitu vlastných základných činností organizácie.“

Zdroj: STN EN 15221-1:2007 „Facility management – Definície a terminológia“

„Facility manažment predstavuje organizačnú funkciu, ktorá integruje ľudí, miesto a proces v zastavanom prostredí s cieľom zlepšiť život ľudí a produktivitu hlavného podnikania.“

Zdroj: ČSN EN ISO 41011 – Facility management

Facility manažment (FM) je aktívne zabezpečovanie, riadenie a koordinácia ľudí, priestoru a procesov. FM je celosvetovo známy a rýchlo sa rozvíjajúci odbor, ktorý sa snaží o zjednotenie chápania a prístupu k výkonu správy budov. Je zrejmé a jasné, že všetky firmy a organizácie, ako aj verejná správa, používajú Facility manažment. Každý vo svojich vlastných procesoch, a to plnohodnotne alebo len čiastočne.

Facillity management
Facillity management

Problémom verejnej správy a samosprávy je rôznorodosť poskytovania Facility služieb. Častokrát im chýba schopnosť a výkon takejto organizácie. Je nevyhnutné konať proaktívne a napĺňať všetky cieľové požiadavky prostredníctvom koordinácie majetku a služieb. Práve využitím manažérskych zručností Facility manažérov a ich zapracovanie do verejného sektora, umožní a docieli zlepšenie prostredia. Takéto činnosti zabezpečia optimalizáciu nákladov a prevádzku majetku a služieb.

Hlavné benefity uplatnenie štandardov FM vo verejnej správe:

Jasná a prehľadná komunikácia medzi požiadavkami a ich splnením na základe zmluvy o FM

Jednotné pomenovanie procesov a požiadaviek štandardizuje merateľné ciele. Rozpor v terminológii a nejasnosť pomenovania spôsobuje nejednotné chápania, a teda skresľuje rozhodovacie procesy. Čo je priestor, ktorý považujeme za spravovaný priestor? Ide o miestnosť, budovu, plochu, zastavanú plochu, technickú plochu, spoločné priestory, servisný priestor, spojovacie prvky či schodisko. Nejednotnosť pohľadu skresľuje rozhodovacie procesy.

Príklad:  Ak sa opýtame riadiacich pracovníkov naprieč školskými zariadeniami, čo je správa majetku, ich odpovede budú rozdielne. Avšak ak nám štandardy jasne definujú, čo je komunikácia, potom je jednoznačne jednoduchšia. Správa majetku sú teda administratívne (správne) činnosti spojené s pozemkami a nehnuteľnosťami.

Strategické procesy a prepojenie jednotlivých služieb, ktoré napomáhajú k zvyšovaniu efektivity

Forma riadenia služieb na poskytovanie výkonu revízií a prehliadok. Častokrát nejednotnosť dodávateľov predražuje nevyhnutné požiadavky. Vyčíslenie nákladov na vlastného pracovníka a tiež vyčíslenie nákladov pri subdodávke. Najčastejšia forma problémov je kombinácia oboch, a teda slabé využitie prínosu.

Príklad: Chceme mať čisté a voňavé priestory. Takto chabo a nejasne definované ciele nie sú realizovateľné. Riadenie služieb musí byť merateľné. Čo, ktorá plocha, akým spôsobom? Čo je kritérium kontroly? Aká je frekvencia čistenia? Čím sa bude čistiť, kto a ako zodpovedá za kontrolu?

Jednoduchý nástroj na definovanie interných a externých kompetencií pri výkone služieb

Dátové podloženie strategických rozhodnutí a plánovaných činností. Zníženie nedorozumení a problémov medzi internými a externými službami. Informácie o požadovaných nákladoch a komunikácia požiadaviek cieľových užívateľov. Zvýšenie udržateľnosti uplatnením analýzy životného cyklu zariadení.

Facility mangement - zavedenie

Vychádzajúc zo štandardov STN EN 15 2221 môžeme deliť Facility manažment:

  1. Priestor a infraštruktúra (tvrdé služby)
  • Priestorové služby
  • Pracovisko a vybavenie
  • Technická infraštruktúra
  • Upratovanie a čistenie
  1. Ľudia a organizácia (mäkké služby)
  • Zdravie, bezpečnosť a ochrana
  • Starostlivosť o užívateľov objektu
  • Výpočtová a komunikačná technológia
  • Logistika, doprava, zásobovanie, pošta

V závere by som rád konštatoval, že dôležitým faktorom pri zavádzaní inovácií Facility manažmentu je komunikačné riziko. Riziko je na jednej strane spojené s nádejou pre dosahovanie mimoriadne vysokých prínosov, avšak na druhej strane s nebezpečenstvom neúspechu a strát. Obmedzenia úspešnosti inovačného procesu sa pripisujú hlavne dlhému času vývoja, neakceptovaniu rizika a správnosti projektov.

Dôležitá informácia je, že zavádzanie prvkov inovácií (ako je aj princíp FM) je neoddeliteľnou súčasťou každej organizácie. Inovácie dnes určujú budúcu konkurencieschopnosť organizácie a jej budúci rast či zánik. Vytvorenie podmienok pre inovačný proces je náročné a mal by byť jednou z priorít riadiacich orgánov verejnej správy a samosprávy.

 

 

 

 

 

Teraz najčítanejšie

Peter Vrábel

Som človek, ktorý má svoje zásady a ciele. Zároveň pristupujem ku svojim rozhodnutiam zodpovedne. Snažím sa uvažovať nad pohľadom protistrany a hľadám dôvody ich rozhodnutí. Aktívne sa venujem inovačným projektom a ich implementácií do praxe.