Denník N

Ako na podvody s nehnuteľnosťami a aké bývanie si môžu dovoliť zdravotné sestry?

V Nórsku štát do boja proti praniu špinavých peňazí aktívne zapája aj realitné kancelárie. Ich systém odhalí, ak sa niekto snaží nehnuteľnosti predávať citeľne drahšie či lacnejšie, než je na trhu obvyklé.

Spomínate si ešte na kauzy ako Glance House, Five Star Residence či byty v komplexe Bonaparte, za ktorými stáli prominentní predstavitelia éry „našich ľudí“ Marian Kočner a Ladislav Bašternák? Kým v prvom prípade išlo o Kočnerov pokus novostavbu s už čiastočne vyplatenými bytmi drzo ukradnúť, druhé dva prípady sa spájali predovšetkým so špekulatívnymi prevodmi nehnuteľností za podozrivé ceny. Tieto známe medializované kauzy sa dostali na verejnosť až dávno potom, ako v nich k čachrom s nehnuteľnosťami došlo.

V Transparency sme si na ne spomenuli počas nedávnej návštevy kolegov v nórskom Osle. Nórskych kolegov pri výmene skúseností s nástrojmi boja proti prianiu špinavých peňazí zaujímal najmä slovenský Register partnerov verejného sektora. Pomocou neho môže u nás verejnosť sledovať, kto vlastnícky za firmami skutočne stojí a u koho tak končia zdroje z verejných zákaziek, predajov majetku či dotácií. V Transparency ho využívame aj na vytváranie mapy vlastníctva zariadení v cestovnom ruchu. Nás zas zaujal práve nórsky systém „red flags“ (varovných signálov) pri predajoch nehnuteľností.

Realitky v prvej línii

Nórsko je z hľadiska investícií do nehnuteľností atraktívnou destináciou, ktorá láka aj špekulácie. Kolegovia z Transparency International Nórsko v roku 2021 zdokumentovali, že vyše 10 percent nehnuteľností v developersky najatraktívnejšej časti Osla je vlastnená cez daňové raje. Pri nehnuteľnostiach vlastnených firmami, dosiahol tento podiel až 46 percent a ich skutoční vlastníci tak zostávajú z veľkej miery skrytí.

Až pri 46 percentách nehnuteľností, ktoré v lukratívnych častiach Osla vlastnia firmy, vedie pátranie po vlastníkoch do daňových rajov. Zdroj: Transparency International Nórsko

Do prevencie a odhaľovania podozrivých machinácií s nehnuteľnosťami sú preto v Nórsku okrem polície či daniarov aktívne zapojené aj realitné kancelárie, ktorých drvivá väčšina je združená v spoločnej asociácii. Na realitky sú v Nórsku kladené vysoké nároky, okrem sprostredkovania plnenia medzi predávajúcim a kupujúcim zabezpečujú aj internetové aukcie pri predajoch nehnuteľností a zodpovedajú za kvalitu zmluvnej dokumentácie.

Zapájajú sa však aj do odhaľovania podozrivých transakcií, čo sa deje predovšetkým prostredníctvom spomínanej asociácie. Tá svojich členov nielen pravidelne školí, ako pranie špinavých peňazí odhaľovať, ale prevádzkuje aj systém sledovania cien nehnuteľností v celej krajine.

Priemerné ceny domov v Nórsku sa od roku 2004 zvýšili zhruba 3,2-krát (zelená krivka je očistená od sezónnych výkyvov). Oproti roku 1992 dosahujú už šesťnásobok. Zdroj: Real Estate Norway

V praxi to znamená, že cenu každej ponúkanej nehnuteľnosti porovnáva so svojimi podrobne vedenými indexami a teda sleduje, či sú ponuky realitných kancelárií približne zhodné s trhovou realitou. Pokiaľ identifikuje zásadný odklon (obvykle viac ako 10% ceny), situáciu vyhodnocujú jej špecialisti a v prípade ďalších podozrivých okolností kontaktujú orgány činné v trestnom konaní.

Súčasťou mechanizmu jej aj vyhodnocovanie „úspešnosti“ sprostredkovateľov predaja nehnuteľností, a to porovnaním ich odhadov s reálnymi cenami na trhu. Realitné kancelárie sa tak ocitajú pod ďalším drobnohľadom, ktorý ich núti dbať na kvalitu poskytovaných služieb.

Spomínaný nástroj pomáha vyšetrovateľom, ktorí nemajú kapacitu preverovať všetky potenciálne podozrivé prevody nehnuteľností v krajine. Podľa generálneho riaditeľa asociácie realitných kancelárií Henninga Lauridsena takto ročne pomôžu polícii a bankám odhaliť až desiatky pochybných transakcií. Na tieto povinnosti sa asociácia pritom nesťažuje, čistejšie prostredie znamená väčšiu dôveryhodnosť aj pre ich biznis.

Mapa dostupnosti bývania

Aktívnejšie zapájanie realitiek do prevencie a predchádzania praniu špinavých peňazí je nepochybne inšpiratívnym prístupom, ktorý by mohol byť nápomocný pri odhaľovaní „Kočnerov“ a „Baštrnákov“ aj na Slovensku. Okrem „cenových red flags“ nás však zaujala ešte jedna aktivita, na ktorej sa asociácia podieľa. Ide o takzvaný „The nurse index“, ktorý okrem cien mapuje aj dostupnosť nehnuteľností po celom Nórsku a je tak významným príspevkom do verejnej debaty o vzťahoch medzi životnými nákladmi a mzdami.

Index zjednodušene ukazuje, aký podiel bytov je v jednotlivých mestách za pomoci hypotéky dostupný pre bežného jednotlivca. Toho v Nórsku najlepšie reprezentuje práve zdravotná sestra, ktorá zarába priemerný plat (blížiaci sa piatim tisícom eur mesačne), obvykle si dokáže odkladať menšie úspory, prípadne spláca lacnú študentskú pôžičku. Táto profesia zároveň nie je citlivá na výkyvy na trhoch.

Ak si zdravotná sestra môže dovoliť financovať kúpu značeného podielu bytov v meste, ceny nehnuteľností tam možno na nórske pomery považovať za nízke. Ak si nemôže dovoliť takmer žiadne vlastné bývanie, jeho ceny v meste sú naopak nadmieru vysoké.

Kým v roku 2005 si slobodná zdravotná sestra dokázala s pomocou hypotéky kúpiť zhruba 13% bytov v Osle, v roku 2021 už bol pre ňu dostupný iba zhruba každý stý byt v nórskom hlavnom meste.

Asi neprekvapí, že v „The nurse index“ vychádza ako najnedostupnejšie práve hlavné mesto Oslo. Kým ešte v roku 2005 si zdravotné sestry mohli dovoliť financovať bývanie v 13% bytov v meste, v roku 2021 už to bolo iba 1,3% bytov. Na opačnom póle sa nachádza od Osla len dve hodiny autom vzdialené súmestie Porsgrunn/Skien, kde by si zdravotná sestra mohla vyberať až z vyše polovice bytov.

Čo myslíte, ako by v „The nurse indexe“ vyšli taká Bratislava či Lučenec?

Ján Ivančík, Michal Piško

Tento blog vznikol v rámci projektu ‘Komu tečú naše peniaze?’, ktorý je podporený z programu ACF – Slovakia, ktorý je financovaný z Finančného mechanizmu EHP 2014-2021. Správcom programu je Nadácia Ekopolis v partnerstve s Nadáciou otvorenej spoločnosti Bratislava a Karpatskou nadáciou. 

Ak považujete témy vlastníctva nehnuteľností a boja proti praniu špinavých peňazí za dôležité, podporte prosím našu prácu aj Vy. Ďakujeme!

 

Teraz najčítanejšie