Denník N

Kedy budú hypotéky za 6 percent?

Platiť za hypotéku šesť a viac percent nemusí byť až taká vzdialená budúcnosť

Často o úveroch nepíšem, toto je vlastne moja prvotina. Ale čaro kapitálového trhu je v tom, že sa z neho dá odvodiť kadečo, aj budúca sadzba hypoték. Ak sa chceme rozprávať o výške úrokovej sadzby, ktorú nám dá banka na hypotekárnom úvere, musíme sa pozrieť na vývoj štátnych dlhopisov. Ako základ sa zväčša berie výnos z desaťročného dlhopisu. A prečo pozerať na štátne dlhopisy? Nie je to také zložité.

Banka má hotovosť, ktorú môže požičať. Buď požičia štátu, alebo domácnostiam a podnikom. Kto z týchto subjektov dokáže najlepšie kontrolovať svoje príjmy a výdavky a zabezpečiť budúce splatenie pôžičky? Spravidla je to štát. Ten vie zvýšiť dane, vie znížiť výdavky. Nepotrebuje zháňať druhú prácu alebo nové zákazky. Preto je štát pre banku z troch spomínaných najlepší dlžník. A preto štát spravidla platí za úvery menšie úroky ako domácnosti a podniky. Keďže banka ide cez úvery obyvateľom do väčšieho rizika ako keď požičiava štátu, pýta si za to vyšší úrok. V praxi to funguje tak, že k výške štátneho „úroku“ si prihodí svoju maržu a rizikové prirážky podľa ratingu dlžníka. Touto sadzbou potom úročí aj hypotekárne úvery.

Samozrejme, procesy ocenenia úverov sú o niečo zložitejšie, ale ako príklad postačí aj takéto zjednodušenie. A teraz k čomu smerujeme. Aby sme predikovali výšku úroku na hypotéke, musíme predikovať vývoj úrokov na pôžičkách pre štát, čiže štátnych dlhopisoch. Slovenská republika upisuje dlhopisy v aukciách. Agentúra pre riadenie dlhu a likvidity ohlási, že bude tieto cenné papiere vydávať a záujemcovia sa prihlásia do aukcie. V nej povedia za akých podmienok sú ochotní požičať štátu. V novembri takáto aukcia vygenerovala ročný výnos okolo 3,80 percenta. Takže banky a iní investori budú mať najbližších desať rokov výnos od Slovenska necelé štyri percentá ročne. Za koľko teda banky požičajú domácnostiam? Aktuálna priemerná marža na nových hypotékach sa v bankách pohybuje okolo jeden a pol percenta. Keď ju prirátame k výnosu štátneho dlhopisu, dostaneme sa na 5,3 percenta. V grafe vidno, že priemerné sadzby na nových hypotékach s fixáciou 5 a viac rokov sú zatiaľ nižšie. A vidno aj, že to nie je štandardný stav.

Zdroj údajov do grafu: www.nbs.sk, www.worldgovernmentbonds.com

Aby sme sa dostali do normálu, bude musieť buď klesnúť výnos zo štátneho dlhopisu alebo stúpnuť sadzba na úveroch. Banky vedia ovplyvniť len to druhé. Niektoré už ponúkajú nové úvery s úrokom cez päť percent…

Čo môže do určitej miery ovplyvniť štát, je výnos zo štátneho dlhopisu. Tie krajiny, ktoré sú spoľahlivým a zodpovedným partnerom s udržateľnou finančnou politikou, platia nižšie úroky. Preto je dôležité zodpovedné riadenie financií krajiny. Ak investori vidia, že štát by nemal mať problém splatiť svoje záväzky, požičajú mu ochotnejšie a lacnejšie. Z krajín, ktoré majú euro, platia najvyššie úroky z desaťročných dlhopisov Taliansko, Litva, Chorvátsko a Grécko. Hneď po nich nasleduje Slovensko. Takže sme piata najmenej dôveryhodná krajina Eurozóny. No u nás to zatiaľ nevyzerá na veľké šetrenie verejných peňazí. Na vyššie priečky sa tak skoro asi nedostaneme, čo pre ľudí, ktorí si chcú vziať nový alebo refixovať starý úver nie  je vôbec dobrá správa.

Kam sa teda pohne výnos zo Slovenského štátneho dlhopisu? Ak sa vláda nezačne správať zodpovedne, čo sa financií týka, tak jednoznačne hore. Nebude až tak záležať na tom, ako bude Európska centrálna banka znižovať úrokovú sadzbu. Keď bude nízky dopyt po slovenských dlhopisoch zo strany investorov, sadzba ECB môže byť aj nulová, no Slovensko bude musieť platiť veľa, aby si vôbec dokázalo požičať. A to sa následne prenesie na sadzby hypoték.

Všetky štatistiky v tomto texte sú zo stránky www.tradingeconomics.com. Podľa nej analytici čakajú výnos z nášho desaťročného štátneho dlhopisu o dvanásť mesiacov na úrovni 4,26 percenta. Ak pripočítame 1,5 percenta, dostávame sa k spomínanej šestke na dostrel.

Teraz najčítanejšie

Martin Kalina

Som Martin Kalina. Investičný analytik, sprostredkovateľ a školiteľ v Brokerii. Kedysi privátny bankár v Sporiteľni. Roky sa venujem kapitálovému trhu. Je to skvelý, vždy živý organizmus. Preto ma fascinuje.