Denník N

Rozkvet logistického trhu na Slovensku aj vďaka near-shoringu

Logistický trh sa naďalej teší veľkému dopytu nájomcov, rovnako ako aj záujmu investorov. Svoju odolnosť dokázal trh s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami už počas pandémie, kedy dopyt po logistických halách rástol vďaka rastúcemu e-commerce. Navyše rastúci význam udržateľnosti a meniace sa riziká v podnikaní prinútili firmy prehodnotiť svoje obchodné stratégie. Tie presúvajú ťažisko podnikania späť do Európy, čo reprezentuje trend near-shoringu výroby a logistiky.

V A-štandarde prekonal v Q2 2023 hranicu 3,72 milióna metrov štvorcových (podľa údajov CBRE z ich 2023 Q2 Industrial and Logistics report). Najväčšia aktivita prenajatých priestorov bola v tomto roku zaznamenaná na západnom Slovensku a v okolí Bratislavy. Celková neobsadenosť priestorov na Slovensku klesla na 2,72%. V súčasnosti je v rozpracovanom štádiu ďalších 350 tisíc m2 nových industriálnych a logistických hál, z ktorých 48% priestorov je už vopred zmluvne prenajatých.

Prime yield pri logistických halách je takmer najnižší v porovnaní s ostatnými sektormi – 6.25% vs. 6.00% office prime yield (viď. graf nižšie). Prime yield odzrkadľuje dopyt po jednotlivých sektoroch a požadovanú odmenu pre investora. Čím vyšší dopyt, tým väčší tlak na prime yield smerom nadol. V oblasti Bratislavy a blízkeho okolia I&L (industrial & logistics) je prime yield pod úrovňou 6% čo naznačuje, že investori sú ochotní a schopní zaplatiť za takýto typ budovy najväčšiu prémiu (podľa Colliers je údaj 5.85% za Bratislavu a okolie v Q2 2023).

Obľúbené lokality investorov ostávajú rovnaké

Ako kľúčový faktor pre výber lokality logistických spoločností na Slovensku vnímajú investori dobrú dopravu a dostupnosť, teda blízkosť pri diaľniciach, ako aj naviazanosť na odberateľov (napr. blízkosť pri automobilkách). Pre logistický trh je veľmi dôležitá aj konektivita a dobrá dopravná naviazanosť na zahraničie, resp. iné (ako cestná) druhy dopráv (napr. železničná, lodná doprava atď.) Na Slovensku ide hlavne o lokality v blízkosti diaľnic D1, D2 a rýchlostných ciest, ktoré servisujú najmä sektory ako 3PL (logistika tretích strán), automotive, retail, výroba, elektronika a iné.

Nájomcovia sú napriek tomu stále opatrnejší pri zazmluvňovaní nových nájmov, nakoľko čelia po pandémii ďalšej nečakanej situácii (prostredie zvýšených úrokových sadzieb a inflácie), ktorá má vážne nákladové implikácie v podobe zvýšených cien vstupov (materiály, práca, atď.). Avšak dopyt po kuriérskych službách, 3PL, skladoch pre e-commerce a výrobné podniky je stále veľký a teda expanzívne potreby nájomcov stále prevládajú nad obavami z nákladov, ktoré sú však pozorne zvažované.

Blízko k dopytu: Near-shoring ako kľúčový trend v logistike

V súčasnosti prišiel na logistický trh trend tzv. near-shoring. Veľa globálnych spoločností ustupuje do off-shoringu v Ázii a presúva svoje výrobné a skladové priestory naspäť do Európy, teda bližšie ku koncovému zákazníkovi. Je na to niekoľko dôvodov:

  • Znižovanie neistoty pri ďalšom globálnom šoku (napr. pandémia, vojna).
  • Znižovanie nákladov a odkázanosti na námornú dopravu.
  • Snaha byť ekologickejší a znižovať globálnu uhlíkovú stopu.

Dôsledky near-shoringu na trh s nehnuteľnosťami

Logistický trh na Slovensku stojí pred výzvami a zmenami, no zároveň poskytuje príležitosti pre rast a inovácie. Trendy v e-commerc, near-shoringu a udržateľnosti formujú nový charakter tohto odvetvia, pričom investorom a nájomcom ponúkajú dynamické prostredie pre ich aktivity.

Predpokladáme, že spoločnosti budú umiestňovať svoje výroby bližšie k lokálnym trhom, s čím súvisí aj zvýšený dopyt po výrobných a logistických priemyselných plochách, či logistických parkoch. Z hľadiska lokality bude zaujímavé sledovať zvýšenie významu východného Slovenska, ktoré bude profitovať z príchodu švédskej automobilky Volvo do Košíc. Z hľadiska sektorov vnímame ako atraktívnu príležitosť mestskej logistiky, ktorá ešte len začína zažívať rozmach v slovenských mestách.

Kľúčovú rolu pri tom bude hrať optimalizácia nákladov spoločností (kvôli zvýšeným cenám energií i finančným nákladom), dostupnosť kvalifikovanej pracovnej sily a adresovanie environmentálnych otázok v podobe prinášania dlhodobo udržateľných modelov pre development a správu industriálnych a logistických hál.

Tomáš Cár
Real Estate Transactions, 365.invest

Teraz najčítanejšie

365 invest

365.invest je súčasťou skupiny 365. bank. S našimi fondami sa nemusíte obávať o svoju budúcnosť. Počas nášho pôsobenia vo svete financií sme stihli vybudovať široké portfólio fondov. Z nami spravovaných fondov si vyberie naozaj každý -  či už sa chcete stať spolumajiteľom obrovských projektov, máte radi komfort alebo máte radi dynamickejšie riešenia? Sledujete trendy a chcete zarábať na prevratných technológiách? Z nášho bohatého portfólia fondov si určite vyberiete. Sme známi tým, že reagujeme na aktuálne trendy a nebojíme sa byť trendsetter v oblasti investovania. Sme tu, aby sme vám pomohli vyznať sa vo svete financií bez toho, aby ste to považovali za akokoľvek komplikované. Nemusíte sa ani zamýšľať nad tým, ako si vybrať ten správny fond  alebo či je v súvislosti s ním lepšie investovať jednorazovo alebo pravidelne.

Tento blog je platený.