Denník N

Akú časť ceny nového bývania tvoria náklady na územné plánovanie?

Štandardná výška marže developera je približne 20% z kúpnej ceny nového bývania. Avšak, vyzerá to tak, že náklady na územné plánovanie sú ešte vyššie. Tím z London School of Economics na príklade z Británie vypočítal, že cena nového bývania je z dôvodu prísnej regulácie vyššia až o 35%.

Pri diskusiách o cenách bytov často krát zaznie argument o vysokých maržiach developerov. Zo skúseností môžem povedať, že obvyklá marža developera na Slovensku je okolo 20% až 25%. Vyššie ziskové marže sú skôr výnimkou. A keď sa aj dosiahnu, je to často krát z dôvodu dlhého času od kúpy pozemku po dodanie produktu; čo síce zvýši nominálnu maržu, no zníži relatívny výnos v čase; keďže povolenia tak dlho trvali.

Konkurencia developerov na trhu bráni vzniku zásadných výkyvov v maržiach developerov, developerský trh je teda relatívne efektívny.

Čo má však od efektivity veľmi ďaleko je územné plánovanie, a to nielen na Slovensku. Pojem flexibilita územného plánovania je takmer oxymoron. Zmeny územného plánu sú zaťažené lokálnou politikou a záujmami „vybavených kupujúcich“, teda tých, ktorí už v lokalite nehnuteľnosť kúpili. Zmeny územného plánu trvajú neprimerane dlho.

Spočítal niekto, akú cenu platia kupujúci za prísne pravidlá územného plánovania?

Profesor Paul Cheshire z London School of Economics so svojím tímom vykonali výbornú štúdiu [1]. Analyzovali a spočítali aký veľký vplyv malo územné plánovanie v Británii na:

  • náklady na bývanie pre kupujúcich,
  • náklady na kancelárske priestory pre nájomníkov,
  • produktivitu obchodných priestorov pre obchodníkov.

Výsledky štúdie sú šokujúce:

  • Územná regulácia zvýšila náklady na bývanie v Británii až o 35%,
  • Územná regulácia zvýšila náklady na kancelárske priestory pre nájomníkov, napr. v časti London West End až o 800% (číslo čítate správne),
  • Územná regulácia znížila produktivitu obchodných priestorov nového supermarketu o 32%.

Tak keď budete najbližšie hovoriť s niekým na tému cien nových bytov skúste poslať žiadosť o zmenu územného plánu na mesto alebo mestskú časť.

Keď nie pre Vás tak aspoň pre Vaše deti, nech neplatia takmer €1 milión za priemerný 2 izbový byt v Bratislave v roku 2040[2].  

 

 

[1] Paul Cheshire, Recognizing the true economic effects of land-use planning, 2014, London School of Economics, London, UK

[2] Predpokladaná cena 2 izbového nového bytu v Bratislave s priemernou výmerou 52 m2 vychádzajúca z kumulatívnej hodnoty zloženého úročia  priemernej ceny nových bytov v Bratislave vo výške €5.136 za m2 s DPH (údaj z 4. kvartálu 2023 z prieskumu spoločnosti Bencont) pri sadzbe 7,63% p.a. (priemerná zmena cien bytov na Slovensku za ostatných 10 rokov) v roku 2040.

Teraz najčítanejšie

Michal Padych

Michal je developer a investor do nehnuteľností; zakladateľ SYNAPSIS property ventures - developera nehnuteľností a investičnej platformy v jednom. Je bývalý riaditeľ Lincoln Property Company, Penta Investments a Jones Lang LaSalle. Získal tituly BA a Masters na Nottingham Trent University.