Ste mladí a kupujete 1-izbový byt? Veľká chyba.

Ceny bývania na Slovensku už niekoľko rokov utešene stúpajú a začínajú sa približovať k historicky rekordným úrovniam. Najviac stúpa cena malých bytov. Tu je citát z článku na túto tému  (s veľmi hlúpym názvom), ktorý som čítal prednedávnom:

“To, čo tlačí ceny jednoizbových bytov nahor, je najmä ich dostupnosť. Siahajú po nich zväčša mladí ľudia, ktorí si našli prvé zamestnanie a chcú investovať do svojho prvého bývania, ale aj mladé rodiny, ktorým by banka na väčší byt nedala hypotéku”.

Na prvý pohľad je všetko v úplnom poriadku – úroky na hypotéky sú nízke, tak prečo si nekúpiť 37 metrov štvorcových vlastného bývania? Veď aj banky nás v reklamách presviedčajú, že splátka hypotéky je lacnejšia ako platba nájomného.

Nuž v prvom rade to nie je tak celkom pravda a v druhom rade je situácia oveľa komplikovanejšia. Kúpa bytu alebo domu je pre väčšinu ľudí najväčší výdavok, aký kedy urobia. Takémuto závažnému rozhodnutiu by preto mala predchádzať trochu dôkladnejšia analýza.

Netvrdím, že nadobudnutie vlastného bývania je za každých okolností zlý nápad. Naopak, v mnohých prípadoch je to jedna z najlepších vecí, ktoré môžete so svojimi peniazmi urobiť.  To však závisí od niekoľkých faktorov:

• ako dlho budete danú nehnuteľnosť vlastniť
• aká je relatívna výška ceny nehnuteľnosti (price/rent alebo pomer cena/výška nájomného) v oblasti, kde sa kupovaná nehnuteľnosť nachádza
• aká je výška úrokovej sadzby počas celej splatnosti úveru
• aká je výška nákladov ušlých príležitostí (opportunity costs)
• aký predpokladáte vývoj cien nehnuteľností atď.

Každopádne, rozhodovať sa pri takejto komplikovanej a finančne náročnej operácii len na základe jedného faktora (splátka hypotéky vs. výška nájmu) je príliš zjednodušené a nebezpečné.

Každý je v trochu inej situácii, a nedá sa paušalizovať. Existuje však jedna skupina (potenciálnych) kupcov, ktorá bude s najväčšou pravdepodobnosťou toto svoje rozhodnutie už čoskoro ľutovať – myslím si, že pre mladých ľudí je kúpa malého bytu jeden z najhorších finančných krokov, aké môžu urobiť.

Hlavný dôvod je ten, že málokto zostane bývať v jednoizbovom byte celý svoj život. Skôr, alebo neskôr príde túžba/nutnosť presťahovať sa do väčšieho/lepšieho/krajšieho. O pár rokov si možno budete chcieť založiť rodinu. Alebo len jednoducho vzrastú vaše možnosti aj nároky. A malý byt bude treba predať. Tým sa vystavujete niekoľkým rizikám, s potenciálne veľkým dopadom:

1._Znížená flexibilita. Ste mladí, celý život máte pred sebou. Čo ak sa vám o 2 roky naskytne príležitosť/rozhodnete sa presťahovať do Prahy, Zurichu, Londýna, New Yorku alebo Zaježovej? Hypotéka na krku vám rozhodovanie poriadne sťaží.

2. Malé byty nie sú “dostupné”. Práve naopak, v pomere k úžitku, ktorý poskytujú (merané cenou za meter štvorcový) je to najdrahší typ bývania, aký si môžete kúpiť. Takže vzniká zaujímavý paradox – tí ľudia, ktorí majú najmenej peňazí, si kupujú najdrahšie metre štvorcové bývania.

3. Vlastné bývanie nie je investícia. Je to spôsob, ako uspokojiť jednu zo základných ľudských potrieb. Definícia investície je odloženie aktuálnej spotreby v prospech spotreby budúcej. Inými slovami – investíciou môžeme nazvať niečo, čo vám v budúcnosti s relatívne veľkou pravdepodobnosťou prinesie viac peňazí, než ste do toho vložili. Ak si kúpite byt na úver, robíte presný opak – obetovali ste budúcu spotrebu v prospech súčasnej.

4. Kúpa vlastného bývania nie je nevyhnutne lacnejšia ako prenájom. Cena nového jednoizbového bytu v Bratislave (Dúbravka) je zhruba 75.000 EUR. Lenže to je nezariadený byt bez kuchyne. Povedzme teda, že zariadenie bytu (plus poplatky za úver, posudok, právnika, úschovu peňazí atď.) bude stáť 10.000 – 12.000 EUR. Celková cena tým pádom narastie na 87.000 EUR. Pre jednoduchosť predpokladajme, že celú túto sumu zafinancujete hypotékou. Výška vašej splátky tak bude 322 EUR (rátam s úrokovou sadzbou 2% p.a. pri fixovaní na 5 rokov). To však nie je všetko. Pripočítajme platby za energie vo výške 100 EUR mesačne. Netreba tiež zabudnúť na poplatky za úver, poistenie, daň z nehnuteľností, fond opráv a náklady na pravidelnú údržbu. Povedzme priemerne ďaľších 100 EUR mesačne. Dohromady teda náklady na bývanie dosiahnu okolo 520EUR mesačne. Zariadený 1 izbový byt sa dá prenajať (v Dúbravke) za zhruba 420EUR vrátane enegií.

5. Riziko poklesu ceny nehnuteľností. Ceny nehnuteľností zďaleka nie sú také stabilné, ako si väčšina ľudí myslí. Takisto nie je pravda, že ceny nehnuteľností nikdy neklesnú. Opak je pravdou – ceny nehnuteľností sú dosť volatilné, hlavne v krátkych časových obdobiach. Takto sa vyvíjali ceny nehnuteľností v Bratislave v 5-ročných obdobiach:

Zdroj: NBS, výpočty a graf autor článku

Graf ukazuje zmeny cien nehnuteľností v 5-ročných intervaloch (celkom ich je 22), pričom prvý skončil v decembri 2011 a posledný v marci 2016. Najlepšie sa v sledovanom období nehnuteľnostiam darilo medzi septembrom 2006 a septembrom 2011, kedy priemerná cena metra štvorcového vzrástla o viac ako 18%, alebo o 3,40% ročne. Najviac ceny nehnuteľností klesli medzi júnom 2008 a júnom 2013 – o viac ako 17% (-3,76% ročne). Priemerná zmena cien bývania vo všetkých skúmaných 5-ročných intervaloch je -2,03%.

Nehnuteľnosti sú v kratších časových obdobiach vystavené veľkým cenovým výkyvom. To môže predstavovať problém pre každého, kto sa potrebuje/rozhodne nehnuteľnosť predať po pár rokoch od kúpy.

Pri takto nastavenej hypotéke (2% fix na 5 rokov, splatnosť 30 rokov) sa za prvých 5 rokov splatí necelých 13% istiny úveru. Ak práve v tom období ceny klesnú o 7 – 8%, pri predaji bytu (po zarátaní odmeny pre realitku 3 – 5% z ceny)  a predčasnom splatení úveru sa môže stať, že prídete o všetko, čo ste do bytu vložili. Ak by v tom čase ceny klesli o 15%, vaša nehnuteľnosť bude mať nižšiu cenu ako je zostatková hodnota úveru a pri predčasnej splatnosti budete musieť banke ešte doplatiť.

To je hlavný dôvod, prečo by si nehnuteľnosť mali kupovať len ľudia, ktorí sú ochotní/schopní zostať v nej bývať aspoň 10 rokov. Tým sa toto riziko do veľkej miery eliminuje.

6. Úrokové riziko. Panuje všeobecná zhoda, že teraz je ten najlepší čas zobrať si hypotéku a kúpiť si byt, pretože sú nízke úroky. Tento názor je však mylný – teraz je možno ten najhorší čas na kúpu bývania, financovanú úverom.

Úroky sú síce nízke, ale len pre krátke fixy. Najdlhšie sa dá fixovať úroková sadzba na 10 rokov. Lenže splatnosť hypoték je 20-30 rokov. Vzhľadom na aktuálnu úroveň pôjdu úroky s veľkou pravdepodbnosťou len hore.

Okrem toho – ceny nehnuteľností (minimálne v Bratislave) sú veľmi vysoké. Jeden z hlavných dôvodov ich rastu sú práve nízke úrokové sadzby. Ak tieto začnú stúpať, ceny bývania s veľkou pravdepodobnosťou klesnú.

Každý, kto si dnes zoberie úver s krátkou fixáciou a kúpi si nehnuteľnosť, sa už o pár rokov zrejme ocitne v nezávideniahodnej situácii – výška jeho splátok narastie a hodnota jeho majetku klesne.

Čo z toho všetkého vyplýva

Myslím si, že mladí ľudia, ktorí chcú svoje peniaze spravovať rozumne, by sa namiesto kúpy drahého a malého bytu mali skôr venovať nasledovnému:

• bývať vo vhodnom a lacnom prenájme
• začať sporiť tak, aby v priebehu povedzme 5 rokov mali nasporené dosť na zaplatenie aspoň 20-30% hodnoty ideálneho, cieľového bývania (ak je ich cieľom kúpa vlastného bytu/domu). Získajú tak oveľa lepšiu sadzbu na úver, aj znížia riziká, o ktorých som písal vyššie
• čo najskôr začať investovať a začať si tak vytvárať finančný majetok.

Čo teraz?

Ak sa vám článok páčil, pozrite si aj môj prehľadný návod „Ako investovať rozumne, jednoducho, a lacno“:

Kliknite na túto linku a ja vám ho hneď pošlem.

Photo: Flickr