Kurz finančnej gramotnosti pre redakciu Zem & Vek (I. časť – hypotéky)

Časopis Zem & Vek, známy svojím alternatívnym pohľadom na svet, vydal po roku opäť výberovku svojich najlepších textov – Almanach MMXIV. Hoci nie som fanúšikom tohto žánru, počas svojej poslednej návštevy kníhkupectva Panta Rhei som sa zo zvedavosti začítal do jedného z jeho článkov s názvom „Hypotekárna ilúzia“.

Keďže ide o tému, v ktorej sa celkom orientujem a navyše som mal už dlhšie obdobie nutkanie niečo napísať, rozhodol som sa spraviť recenziu tohto dielka a trochu tak poodhaliť spôsoby, akými sa v tomto čoraz populárnejšom časopise robí žurnalistika. Poďme teda na to.

Nie, banka nevlastní váš byt

Článok začína štandardnou definíciou hypotekárneho úveru. Tu naozaj nebolo čo pokaziť:

„Hypotéka je pôžička zabezpečená záložným právom na nehnuteľnosť. Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je dobrou zálohou, má takýto úver obyčajne pomerne nízke úročenie.(…)“

V ďalšej časti však už ale autor nenechal nič na náhodu a popustil uzdu fantázii naplno:

„(…) Banka s licenciou na poskytovanie hypoték je povinná vydať hypotekárne záložné listy. Tieto listy ponúka investorom. Od nich následne získa financie. V praxi to znamená, že občan síce ručí banke svojou nehnuteľnosťou, ale nehnuteľnosť do splatenia hypotéky v skutočnosti patrí investorovi. Citujem vyjadrenie profesora ekonómie a rektora Ekonomickej univerzity v Bratislave: „(…) Pri hypotekárnom úvere sú záujmy komerčnej banky podriadené záujmom investorov. To znamená, že aj v prípade úpadku hypotekárnej banky sa záujmy investorov uspokoja prednostne, dokonca aj pred záujmami štátu. (…)“ (Sivák a kol., 2007)“

Tvrdenie, že občan síce ručí banke svojou nehnuteľnosťou, ale tá do splatenia hypotéky v skutočnosti patrí investorovi je čistý nezmysel, ktorého veľkosť nepomôže zmierniť ani šikovne podsunutá citácia v súčasnosti už bývalého rektora Ekonomickej univerzity.

Na vysvetlenie si najprv povedzme, čo presne sú hypotekárne záložné listy (HZL) a ako súvisí hypotekárny úver s investorom kupujúcim HZL.

Hypotekárny záložný list je zabezpečený korporátny dlhopis (tzv. covered bond) vydávaný bankou. Tieto dlhopisy odlišuje od bežných, napr. štátnych dlhopisov skutočnosť, že platby úrokov a istiny sú zabezpečené zoskupením (poolom) aktív. Pod aktívami sa v tomto zmysle chápu hlavne hypotekárne úvery, ktoré banka poskytla svojim klientom a financuje ich hotovosťou získanou z predaja HZL.

Zabezpečenie formou poolu znamená, že narozdiel od bežného úveru, ku ktorému je jednoznačne priradená založená nehnuteľnosť, v prípade HZL nie je možné povedať, že z hypotéky poskytnutej klientovi X sa zabezpečuje výplata Y kusov HZL, ktoré vlastní investor Z.

Praktickým účelom HZL je teda získať na finančnom trhu peniaze so splatnosťou dlhšou ako majú štandardné bankové vklady (tie sú splatné okamžite) a následne pomocou nich financovať hypotekárne úvery. Nasledujúci obrázok aspoň čiastočne ilustruje, ako vyzerá súvaha banky vydávajúcej covered bondy, teda aj HZL:

Čo sa týka nehnuteľnosti, ktorou klient banky ručí za svoj úver, tak tá v celom procese vystupuje primárne ako zabezpečenie pre banku a len technicky ako sekundárne zabezpečenie vydaných HZL pre prípad krachu banky a následného nesplácania úveru zo strany klienta.

Zároveň je potrebné zdôrazniť, že zo skutočnosti, že je voči nehnuteľnosti zriadené záložné právo v prospech banky nevyplýva, že klient banky prestáva byť jej vlastníkom, t.j. že vlastnícke práva prechádzajú na banku, alebo dokonca na držiteľa HZL, tak ako to podsúva autor článku. Pre presvedčených fanúšikov konšpiračných teórií prikladám ako dôkaz formuláciu z aktuálnej hypotekárnej zmluvy uzavretej v slovenskej banke:

„Záložný veriteľ podpisom tejto zmluvy vyjadruje súhlas s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá tvorí predmet zálohu v zmysle uzatvorenej príslušnej zmluvy na kupujúceho, ktorým je dlžník ako budúci záložca tejto zmluvy, s tým, že pri zápise vkladu k nehnuteľnosti, ktorá je uvedená v čl. I. bode č. 1 tejto zmluvy bude vyznačené záložné právo v prospech záložného veriteľa.“

Je samozrejme pravda, že v prípade úpadku banky sú záujmy jej akcionárov podriadené záujmom veriteľov a prednostne jej zabezpečených veriteľov, t.j. aj držiteľov HZL. Tvrdenie rektora Siváka, že držitelia HZL sú uspokojení pred štátom je taktiež pravdivé, štát totiž svoje prípadné pohľadávky voči banke nemáva zabezpečené. Na tom však nie je nič nezvyčajné – rovnaký princíp platí pri každej súkromnej firme vydávajúcej zabezpečené dlhopisy.

Odvodiť však z týchto úvah tvrdenie, že nehnuteľnosť patrí do splatenia úveru držiteľom HZL, je žurnalistické diletantstvo a vedomá demagógia.

Za všetkým sú korporácie, veľký majetok a big money. Alebo aj nie

Poďme ale ďalej. Nasleduje naozaj kvalitný žurnalistický úlet:

„Takže nie občan, nie štát, ba ani akcionári banky poskytujúcej hypotéku nie sú v prípade krachu banky chránení. Chránený je prednostne investor, čiže investičný fond, investičná či iná banka vlastniaca hypotekárny záložný list. Jedným slovom: chránené sú tzv. „big money“. Právo právnickej osoby je nadradené právu človeka. Ľudské práva a slobody, dokonca aj modla súčasného kapitalizmu právo na majetok sú podriadené právam i záujmom korporácií. Malý majetok je podriadený veľkému majetku.“

K tomuto mixu trivialít (to o akcionároch je fakt dobrý fór) a manipulatívnych poloprávd je potrebné uviesť dve poznámky:

1. Nie je pravda, že majiteľom HZL je vždy banka alebo iná veľká korporácia, proti ktorým časopis Zem & Vek tak úporne brojí. Minimálne v slovenských podmienkach je úplne bežné, aby HZL vlastnili aj občania. Tunajšie banky ich svojím retailovým klientom ponúkajú pravidelne, takže tzv. „big money“ a „korporácia“ je častokrát fyzická osoba bývajúca napr. v Liptovskom Mikuláši. Pre záujemcov pripájam odkaz na emisiu HZL v Slovenskej sporiteľni: https://www.slsp.sk/content/dam/sk/slsp/www-slsp-sk/documents/hypotekarne-zalozne-listy/hzl-fix5-2020-letak.pdf

2. Nie je pravda ani to, že občan v prípade krachu banky nie je chránený. Realita je presne opačná. Slovenský zákon o bankách explicitne stanovuje, že v prípade, ak banka nie je schopná riadne splácať svoje záväzky (t.j. je v defaulte), vydané HZL pokračujú v existencii ďalej bez toho, aby bola vyhlásená ich predčasná splatnosť (t.j. aby občan bol nútený naraz splatiť svoj úver, alebo predať svoju nehnuteľnosť). Ako dôkaz uvádzam citáciu Zákona o bankách č. 483/2001 Zb.:

„Z dôvodov na strane hypotekárnej banky alebo jej právnych nástupcov sa nemôže vynucovať predčasné splácanie pohľadávok z hypotekárneho úveru a komunálneho úveru; to platí aj pri zrušení a likvidácii hypotekárnej banky.“

Podobný princíp navyše vo svojom oficiálnom materiáli odporúča aj Európska banková autorita (EBA), ktorá spolu s ECB dozerá na správne fungovanie európskeho trhu s covered bondami. Ochrana hypotekárnych klientov banky v prípade jej krachu teda nie je špecifikum iba slovenského bankového systému.

Sú peniaze a strata banky iba fiktívne?

Aj nasledujúcu pasáž je potrebné uviesť na pravú mieru:

„Aj ostatné riziká znášajú všetci, len nie investori. Napríklad riziko spojene s nehnuteľnosťou. Pre prípad znehodnotenia sa vykonáva povinné poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou poistky v prospech banky. Teda aj samotná komerčná banka má vždy väčšie práva a znáša menšie riziká ako človek. Jedno z mála rizík, ktoré znáša banka ako dlžník, je riziko neumiestnenia hypotekárnych záložných listov a riziko predčasného splatenia. Tieto riziká sú neporovnateľné s rizikom občana, človeka, rodiny. Človek riskuje vlastnú strechu nad hlavou. Banka fiktívnu stratu peňazí reálnej hodnoty. Dá sa teda jednoznačne povedať, že pre investorov i banky je hypotéka najbezpečnejšou investíciou. Zároveň je aj najvýnosnejšou.“

Tvrdenie, že banka má vždy väčšie práva a znáša menšie riziká ako občan je sporné. V prvom rade je potrebné ozrejmiť, že cieľom banky nie je pri svojej činnosti fungovať ako hráč v kasíne.

To znamená, že ak chápeme banku ako legitímnu firmu (navyše s kľúčovým významom pre ekonomiku), ktorej zmyslom je dlhodobo pôsobiť na trhu, je nevyhnutné, aby mala svoje riziká čo možno najviac pokryté. V opačnom prípade by bola bezprostredne vystavená výrazným stratám alebo až bankrotu.

Navyše, autor opäť demagogicky vymenúva zanedbateľné riziká neumiestnenia HZL a ich predčasného splatenia, pričom podstatné riziká banky zamlčiava. Kľúčovým rizikom banky je tzv. kreditné riziko, t.j. riziko, že klient nesplatí svoj úver v plnej výške a načas a spôsobí tým banke stratu.

Zákony a početné regulácie, ktorými sa každá banka musí riadiť, jej presne predpisujú, čo musí pri poskytnutí úveru robiť, aby toto riziko mala pod kontrolou (odborne sa tomu hovorí risk management).

Následné tvrdenie autora, že banka riskuje fiktívnu stratu peňazí je teda opäť nezmysel a ohlupovanie čitateľa.

Je samozrejme pravda, že človek riskuje stratu nehnuteľnosti, ale v skutočnosti iba do výšky nesplatenej sumy úveru. To znamená, že v prípade, ak klient nevie splácať úver ani po predĺžení jeho splatnosti a znížení mesačnej splátky, banka vyrovná jeho dlh predajom nehnuteľnosti a zvyšok peňazí z predajnej sumy mu vráti.

Z ekonomického hľadiska tak ide o férový princíp. Zo skúsenosti z práce v komerčnej banke môžem navyše potvrdiť, že počet prípadov, kedy dochádza k predaju nehnuteľností, je vzhľadom k celkovému počtu reštrukturalizovaných úverov naozaj malý.

Nabudúce o ďalších evergreenoch

Toto bol teda úvod do článku, ktorý by za normálnych okolností ostal bez povšimnutia. V jeho zostávajúcej časti autor „erudovane“ opisuje ešte ďalšie zistenia súvisiace s hypotekárnymi úvermi. Tým sa budem venovať v ďalšom blogu.

Už teraz sa môžete tešiť na evergreen o emisii peňazí, úvahy o klesajúcom podiele domov v súkromnom vlastníctve, ale aj dôležité varovanie pred obzvlášť nebezpečnou úžerou pri 3% ročnej úrokovej sadzbe.